Artikel vom: 02.09.2019

Sie wollen ein Haus kaufen in Spanien?

Egal ob Sie sich für eine Wohnung in Madrid, eine Strandvilla in Malaga oder einen Olivenhain in der Extremadura interessieren, der Ablauf und was Sie beachten sollten, ist in allen Fällen ähnlich.

Daher möchte ich heute einen Überblick zum Thema Immobilienkauf in Spanien geben und die Fragen beantworten, die mir am häufigsten gestellt werden. 

Das kommt meiner Meinung nach darauf an, wofür Sie die Immobilie erwerben. 

Soll sie vermietet werden? Soll es eine Ferienwohnung sein? Wollen Sie vielleicht sogar nach Spanien übersiedeln?

Je nachdem, was Sie vorhaben, sind die Ansprüche an das Kaufobjekt verschieden.

Bei einer Immobilie zur Vermietung kommt es auch darauf an, an wen und für wie lange vermietet werden soll.

Die Wohnung, die ein Student sucht, sieht anders aus als die, die für eine 4-köpfige Familie interessant ist.

Sie können einen Immobilienmakler kontaktieren oder auch in der Zone, die Sie interessiert, einfach einmal herumspazieren, denn es gibt oftmals an Fenstern oder Balkonen Tafeln mit dem Hinweis, dass eine Wohnung zum Verkauf steht.

Beim Makler sollten Sie vorher abklären, ob Sie in jedem Fall zahlen müssen oder nur, wenn Sie tatsächlich ein Kaufobjekt finden, oder ob die Kosten ggf. der Verkäufer trägt (wobei dies im Endeffekt natürlich auf den Verkaufspreis aufgeschlagen wird…).

Schauen Sie sich die Immobilie, die Sie interessiert, auf jeden Fall genau an und machen Sie sich im Vorfeld eine Liste, was Sie auf jeden Fall wollen und was auf keinen Fall. Das macht die Vorauswahl einfacher. In Madrid ist eine helle Wohnung z.B. zwar schön, es kann aber im Sommer unangenehm heiß werden, wenn die Isolierung nicht gut ist.

Vor dem Kauf sollten Sie immer die Situation im Grundbuch (Registro de la Propiedad) prüfen. Dort sieht man, ob der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer ist, ob es irgendwelche vorrangigen Schulden gibt, die man als Käufer ggf. übernimmt, etc.

Wenn es sich um eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft (propiedad horizontal/ urbanización) handelt, sollten Sie einen Nachweis einholen, dass keine Schulden bzgl. der monatlich zu zahlenden Unterhaltskosten bestehen („estar al corriente de pagos de los gastos de comunidad“).

Wichtig ist auch zu prüfen, ob die Grundsteuer (IBI) jedes Jahr ordnungsgemäß bezahlt wurde. Um ganz sicher zu gehen, kann man einen entsprechenden Nachweis von der Stadtverwaltung anfordern.

Wenn der Verkäufer den Immobilienkauf mit einer Hypothek finanziert hatte, kann man diese ggf. mit übernehmen.

Dann ist es sehr wichtig, sich auch die Hypothekenbedingungen genau anzuschauen.

Finden Sie unbedingt heraus, ob es evtl. derzeit Mieter im Kaufobjekt gibt, denn normalerweise haben diese zum einen das Recht, zu bleiben und zum anderen haben sie manchmal ein Vorkaufsrecht, d.h. nur wenn der Mieter die Wohnung nicht kaufen will, kann der Eigentümer sie an jemanden anders verkaufen.

Inzwischen muss der Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie dem Käufer auch immer das Energiezertifikat der Immobilie („certificado de eficiencia energética“) übergeben. Dort sieht man, wie energieeffizient (oder eben nicht) das Haus oder die Wohnung ist, die man kauft. Wird dieses Zertifikat vom Verkäufer nicht bereitgestellt, kann ihm ein Bussgeld i.H.v. 600-1.000 EUR verhängt werden.

Bzgl. des Verkäufers sollten Sie herausfinden, ob es sich um eine in Spanien ansässige Privatperson bzw. Firma handelt, oder ob der Verkäufer Nichtansässiger ist. Bei nichtansässigen Verkäufern muss man als Käufer nämlich 3% des Kaufpreises einbehalten und als Steuer ans Finanzamt abführen (IRNR = Impuesto de la Renta de No Residentes).

Aus meiner Erfahrung sind die einzelnen Schritte beim Hauskauf in Spanien:

1. Beantragung einer NIE - Nummer für den Käufer (nur bei Nicht-Spaniern erforderlich).
2. Auswahl der gewünschten Immobilie.
3. Prüfung der Unterlagen zur Immobilie.
4. Unterzeichnung des Vorvertrages, die sog. "Arras".
5. ggf. Suche einer Bank für die Finanzierung des Kaufs: Abschluss einer Hypothek (Achtung: Seit Juni 2019 gibt es neue Regelungen im Bereich Hypotheken in Spanien, für den Käufer ist nun ein zusätzlicher Notartermin vor der Unterzeichnung des Hypothekenvertrags nötig).
6. Abschluss des Kaufvertrags vor dem Notar.
7. Zahlung der Steuern.
8. Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
9. Umschreibung beim Katasteramt, Ummeldung der Versorgerverträge (Strom, Wasser, Gas).

Beim Immobilienkauf gibt es verschiedene Kosten zu bedenken:

• Immobilienmakler
• Anwalt
• Gestoría (Ummeldungen, Steuererklärungen, NIE-Beantragung,…)
• Notar (Kaufvertrag, Hypothekenvertrag)
• Grundbuch (Eintragung der Änderungen, Prüfung der Situation im Vorfeld)
• Steuern (IVA oder ITP – innerhalb von 30 Tagen ab Kauf zu zahlen; Plusvalía municipal)
• ggf. Abschluss einer Hypothek 

Nehmen wir an, der Käufer kauft eine Wohnung (kein Neubau) in Madrid zum Kaufpreis von 200.000 EUR.

Was kommt an weiteren Kosten auf ihn zu?

- Der Makler kostet ca. 3%, d.h. 6.000 EUR.

- Wenn der Käufer einen Anwalt hinzuzieht, kostet dieser für die Prüfung der Unterlagen und ggf. Begleitung zum Notar etwa 1%, d.h. in unserem Beispiel 2.000 EUR.

- Die Gestoría berechnet das Honorar normalerweise anhand des Umfangs dessen, was konkret gemacht wird (Steuererklärungen einreichen, NIE-Beantragung, etc.). Mit etwa 500 EUR sollte der Käufer im Beispielsfall rechnen.

Sowohl die Makler, als auch die Anwaltsgebühren und die Honorare der Gestoría können frei vereinbart werden, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben diesbezüglich. Normalerweise richten sich die Maklergebühren hauptsächlich nach dem Verkaufspreis, die Anwaltsgebühren nach der Komplexität der Situation und die Kosten der Gestoría nach den tatsächlich durchgeführten Erledigungen.

- Die Notargebühren richten sich nach einer gesetzlichen Gebührenordnung, es ist also im Prinzip egal, welchen Notar Sie wählen. In unserem Beispiel kostet der Notar etwa 850 EUR für den Kaufvertrag. Sollte es eine Hypothek geben, müssen die Notarkosten für die Ausfertigung der Hypothekenurkunde seit Juni 2019 von der Bank getragen werden.

- Die Änderung im Grundbuch richtet sich von den Kosten her nach dem Kaufpreis, es sind in unserem Beispiel etwa 400 EUR.

- Die Steuer über den Wertzuwachs von Grundstücken (IITVU, oder auch „plusvalía municipal“) zahlt der Verkäufer.

- Die Steuer für die Eigentumsübertragung kann entweder die MwSt. sein (bei erstmal zu beziehenden Wohnungen) oder bei zweiten und weiteren Übertragungen die Vermögensübertragungssteuer (=ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Die MwSt. bei Neubauten liegt bei 10%, bzw. 4% bei Sozialwohnungen (für die insgesamt einige Besonderheiten gelten, auf die ich hier aber nicht näher eingehe).

Die ITP beträgt je nach Stadt, wo die Immobilie sich befindet, zwischen 6% - 10% des Kaufpreises, in unserem Beispiel in Madrid liegt der Steuersatz bei 6%, d.h. 12.000 EUR.

D.h. insgesamt kommen zum Kaufpreis i.H.v. 200.000 EUR in unserem Beispiel noch dazu:

6.000 + 2.000 + 500+ 850+ 400+ 12.000 =  21.750 EUR. D.h. rund 11% des Kaufpreises.

Es ist also sehr wichtig, die Nebenkosten mit zu bedenken, da diese beträchtlich sein können. Nur so kann man das Budget bzgl. des Kaufpreises richtig kalkulieren.

Nach dem Kauf der Immobilie ist der neue Eigentümer für die jährliche Zahlung der Grundsteuer (IBI) zuständig.

Wenn der Käufer in Spanien ansässig ist, muss er seine neue Immobilie evtl. in der Einkommensteuer (IRPF) berücksichtigen. Keine Einkommensteuer muss er zahlen, wenn es sich um seine eigene Wohnung handelt, oder er darin z.B. sein Büro für seine gewerbliche oder freiberufliche Aktivität einrichtet. 

Vermietet er die Immobilie jedoch, muss er die Einkünfte daraus in der Einkommensteuer versteuern.

Steht die Wohnung leer, dann erfolgt in der Einkommensteuer eine Besteuerung der fiktiven Einkünfte (es werden Einkünfte unterstellt).

Auch im Rahmen der Vermögenssteuer muss der Wert der Immobilie mit berücksichtigt werden.

Wenn der Käufer in Spanien nicht ansässig ist, muss er die Einkommensteuer von Nichtansässigen zahlen (IRNR). Dabei werden entweder die tatsächlichen Einkünfte versteuert (wenn vermietet), oder ebenfalls die fiktiven Einkünfte.

Für Nichtansässige muss ebenfalls die Vermögenssteuer bedacht werden, aber nur, wenn die in Spanien befindlichen Vermögensgegenstände vom Gesamtwert her dazu führen, dass diese abgegeben werden muss.

Dieser Artikel soll einen Überblick zum Thema Immobilienerwerb in Spanien geben. 

Sie wissen nun, welche Unterlagen Sie vom Verkäufer anfordern müssen, wie der Hauskauf abläuft, welche Nebenkosten auf Sie zukommen und welche steuerlichen Folgen sich aus Immobilieneigentum in Spanien ergeben.

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